Plusvalía municipal en Córdoba

¿Debo pagar la Plusvalía Municipal en Córdoba si vendo a pérdidas?

Este post lo escribimos a raíz de la controversia que ha suscitado el tema del pago de la Plusvalía Municipal cuando se vende una vivienda por menos cantidad de lo que se compró. Según la Sentencia del Tribunal Constitucional , nadie debe pagar el impuesto de Plusvalía Municipal cuando la vivienda se venda a pérdidas.

Para comenzar, debemos definir qué es la plusvalía, es decir, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento del valor que experimenta el suelo entre el momento de la compra y el momento de la venta del inmueble. Este impuesto también se aplica en casos de herencias y donaciones, así como en supuestos de pérdidas del inmueble por embargos o acuerdo con la entidad financiera para la dación en pago.

Para obtener el importe de la plusvalía no se tiene en cuenta el valor real de la transacción, sino el valor catastral del suelo entre el momento de la compra y el momento de la venta, multiplicado por un coeficiente que estipula cada Ayuntamiento.

Pongamos un ejemplo: una familia compró en 2007 un piso en Córdoba por valor de 210.000 €. Actualmente, lo quiere vender, pero los precios han caído casi un 50% en la capital, por lo que se podrá vender por unos 120.000 €. Según la web donde podemos hacer la simulación, si el valor catastral del suelo es por ejemplo de 60.000 € (se puede ver en el recibo de IBI), tendrían que abonar al Ayuntamiento la friolera de 6.300 € en concepto de una presunta ganancia patrimonial que no han disfrutado.

¿Entonces, ya no tengo que pagar la Plusvalía Municipal?

Tendrás que liquidar el impuesto en el plazo que estipule el Ayuntamiento y posteriormente (tienes 4 años para hacerlo) reclamar la devolución de la misma, acreditando la minusvalía.

Pero aviso a navegantes: esto no quiere decir que la Plusvalía desaparezca. Lo que dice el alto tribunal es que no se debe pagar cuando la transacción inmobiliaria provoca pérdidas en el contribuyente. Si la transacción genera una ganancia, sí debe abonarse dicho impuesto.

Por esta razón, es importante que conozcas todos los gastos que como vendedor tienes que afrontar a la hora de vender una vivienda, y para eso deberías confiar en verdaderos profesionales que te asistan en cada momento de la operación.

 

 

Y que le gusten los gatos…

En Gran Manzana Inmobiliaria nos importan las personas… pero también los animales. Quienes me conocen saben que soy gran amante de los animales, he colaborado activamente con asociaciones protectoras y, de hecho, tengo un perro adoptado llamado Pancho.

En mayo capté una vivienda en la zona de Trassierra y cuando fuimos a visitarla para hacer fotografías, los propietarios me contaron que había allí un gato muy manso al que alimentaban y, en efecto, allí estaba él: gordito y feliz, dueño y señor de la casa. El gato parece un perro: te sigue a todos lados, se te acerca para que lo acaricies… Ellos tenían un saco de pienso colgado en el porche (se puede ver en las fotos) y el jardinero o los vecinos o quien pasase por ahí, si veían el comedero vacío le echaban de comer.

Día de sesión de fotos, se puede ver el gato a la derecha y el saco de pienso colgado en la pared del porche

Pues bien, ayer fui a visitar la casa de nuevo con unos clientes y allí seguía, pero esta vez lo encontré muy delgado y el animal maullaba con desesperación para que le echásemos de comer. El saco de pienso estaba vacío y probablemente los propietarios no habían subido desde hace tiempo, porque se le veía muy desmejorado. Encontré dentro de la cocina unas latitas de comida y se las di, pero me quedé con el “pellizco” de dejar al animal solo y desnutrido allí.

Así que no lo pensé mucho y por la tarde decidí comprar un saco de pienso y volver a la casa, esta vez acompañada de mi familia, (que son tan animalistas como yo). Mi hija fue feliz de participar en esta pequeña aventura, tanto que al final quería llevarse el gato a casa…

Además, tuvimos la suerte de presenciar la preciosa puesta de sol que se puede disfrutar desde la terraza trasera del chalet. Me lo habían contado los dueños, pero verlo en persona fue un regalo para los ojos.

 

Y es que el trabajo de un agente inmobiliario no es eso, pero estos detalles son los que marcan la diferencia entre un agente cualquiera que piensa en ladrillos, y otros que pensamos en personas (y animales).

porque no se vende mi vivienda
¿Por qué no se vende mi vivienda?

Muchos propietarios vienen a nuestras oficinas preguntándose: ¿Por qué no se vende mi vivienda? ¿Qué estoy haciendo mal?

Hoy en día hay muchas viviendas en venta en el mercado. Por lo tanto, nuestras opciones de venta frente a la competencia son reducidas si no cuidamos hasta el más mínimo detalle para que nuestra propiedad brille en el mercado.

Vender una vivienda es algo muy serio. Y te lo tienes que tomar en serio si de verdad quieres hacerlo rápido y sin problemas.

¿Por qué no se vende mi vivienda?

Motivos fijos que impiden que una vivienda se venda

Existen causas inamovibles que no podemos cambiar y que impiden que la vivienda sea competitiva. Estas causas son:

  1. Ubicación de la vivienda. Si una vivienda está en un sitio “malo” será más difícil que se venda, obviamente, porque la demanda será escasa.
  2. Financiación. Es posible que comprases la vivienda en pleno boom inmobiliario y que pagases un precio bastante alto en relación a los precios inmobiliarios actuales. Ahora resulta que la hipoteca que te queda es superior al precio que el mercado está dispuesto a pagar por tu casa y las cuentas no te salen.

Motivos que podemos (y debemos) cambiar

  1. Estado de la vivienda. Seamos sinceros con nosotros mismos. Las viviendas tienen que entrar por los ojos. Y una vivienda con muebles de Cuéntame como pasó, con exceso de motivos personales, sucia, o con paredes desconchadas no entra por los ojos te pongas como te pongas. Estas fotos son de dos pisos gemelos: uno es una segunda planta, en venta actualmente (el de la izquierda) y el otro es una primera planta del mismo edificio, reformado y dedicado a alquiler vacacional. ¿Con cual te quedas? Las fotos de la derecha = ni una llamada. Las fotos de la izquierda = un negocio familiar en auge.

2. Marketing. Pensar que hoy en día con un cartel en la fachada de tu piso vas a vender rápido, es un error de principiante. Solo los que ya lo han intentado saben de lo que hablamos. Hoy en día hay muchísima propiedad en venta, y la diferencia entre vender la tuya y no venderla radica en un buen plan de marketing profesional: fotos profesionales, difusión en redes sociales, presencia en los principales portales inmobliarios, una asociación de inmobiliarias unidas para hacer fuerza de ventas, buzoneo, etc…

3. Precio. Ya lo hemos hablado en otras ocasiones. El precio es un factor clave para vender tu vivienda. Ponerlo muy alejado de la realidad no lleva nada más que a la pérdida de valor de la vivienda, la pérdida de tiempo y pérdida de dinero al fin y al cabo.

¿Quieres que te ayudemos a vender tu vivienda? Llámanos y saldrás ganando

como fijar el precio de tu vivienda en cordoba
¿Cómo fijar el precio de venta de una vivienda en Córdoba?

En este artículo vamos a desvelarte el secreto de las ventas inmobiliarias: ¿Cómo fijar el precio de venta de una vivienda en Córdoba?

En Córdoba es muy común que la mayoría de viviendas que salen a venta tengan un precio más alto de lo debido, lo que a la larga perjudica los intereses del vendedor como veremos a continuación.

Lo primero que debes saber es que el precio de tu vivienda no lo pone ni el vendedor, ni la inmobiliaria. El precio de tu vivienda lo establece el mercado, que te dirá con su interés (o falta de interés) si el precio fijado es el correcto.

Existen, además, algunos aspectos que el vendedor toma como guía y que el mercado no tiene en cuenta: el precio que costó la vivienda, las posibles cargas económicas, lo que se invirtió en mejoras y por último, el valor sentimental que pueda tener para el propietario.

Según nuestra experiencia, cuando una vivienda sale a un precio mucho más elevado del que el mercado está dispuesto a pagar, se termina vendiendo por un precio más bajo de lo que debería. Se produce el efecto “quemado”, es decir, se pasa demasiado tiempo en el mercado, los compradores la tienen muy vista y ni siquiera aprecian cuando se ha reducido su precio porque ya han perdido el interés por ella.

Los compradores más interesantes, aparecen normalmente en los 30 primeros días. En entonces cuando debemos contar con el precio más adecuado. A partir de entonces, se suele producir una bajada notable de interés por la propiedad que conduce inevitablemente a la bajada de precio, con la consecuente pérdida de tiempo y oportunidades.

Aparte de perder el tiempo, ¿qué consigo además si mi vivienda está por encima de su precio de mercado? En primer lugar, vamos a conseguir que en cuanto el comprador compare (porque eso no ha cambiado, el comprador compara, compara y compara) considere un chollo el piso del vecino. Así pues, tu vecino habrá vendido su vivienda en cierto modo gracias a tí, ¿no es triste?

 Ante esta situación, déjate asesorar por un experto inmobiliario. La venta de un inmueble es una de las decisiones financieras más grandes de la vida de una persona. Tenemos las herramientas y los conocimientos necesarios para fijar un precio adecuado y garantizarte la venta de tu vivienda en el menor tiempo posible y al mejor precio de mercado actual, ¿hablamos?

 

 

 

 

Señales

Comprar una casa no es sólo una inversión, es mucho más. En el proceso de decisión de compra el factor emocional es más relevante que el racional. Lo que ven nuestros ojos por primera vez discrimina si es una casa que nos enamora o no.

Subconscientemente decidimos si nos interesa una casa en el primer minuto, en los primeros pasos que damos dentro de ella. Es por eso que cuando acompaño a los clientes a ver un inmueble, procuro que estemos solos (sin propietarios) y les dejo mirar tranquilamente. No necesitan que les diga “esta es la cocina, o éste es el salón”, ya lo saben. Me quedo en segundo plano para contestar dudas en caso de que las tengan.

Ayer estaba acompañando a una pareja joven que buscaba una casa de campo. Ella tenía claro que quería Trassierra, a él le gustaba más la zona de las Jaras.  Elegimos una casa en cada zona para visitar.

Mientras veían el exterior de la casa de Assuan y observaba como se estaban enamorando de ella, pasó algo inesperado: levantamos la vista al tejado y allí estaba, un preciosísimo pavo real nos observaba.

Una señal, dije yo. 

Al parecer ellos lo entendieron de la misma forma. Hoy a las 9,30 de la mañana han venido a reservar la vivienda. No me han discutido ni un céntimo del precio de venta.

Señales, emociones, llámalo como quieras. Yo no vendo casas, me gusta ayudar a cumplir sueños.

Visitas inmobiliarias incómodas

Alguien tenía que decirlo tarde o temprano: queridos propietarios del mundo, para vender vuestra vivienda lo mejor es que no estéis presentes.

Vale, ya lo he dicho.

Hace poco, en una visita a una vivienda propiedad de varios hermanos donde ya no vivía nadie, que para más datos me habían firmado la exclusiva (por lo tanto algo de confianza tenían en mí) les dije a las dos hermanas que vinieron a abrir la puerta que era más interesante que no estuvieran detrás de la visita, así hablábamos con más naturalidad el comprador y yo, veíamos la casa con más tranquilidad… y una hermana (la más coherente) le dijo a la otra que ellas se podían tomar un café mientras, a lo que la otra le contestó que mejor se quedaban.

Así que ellas pensaron que era mejor ir pasando de cuarto en cuarto mientras yo hacía la visita, ellas hablando bajito e intentando no molestar, cruzándose con nosotros por el pasillo andando de puntillas… Ni que decir tiene que aquello fue casi más incómodo que si hubieran estado siguiéndonos por toda la casa ojo avizor a ver si el comprador daba alguna señal positiva de que le había gustado el piso en cuestión.

Podría contar mil anécdotas más, como aquel propietario que decidió ponerse a ver el fútbol en el transcurso de una visita… La cara de la chica que visitaba el piso era un poema, todo era urgencia por terminarla cuanto antes.

El cuento cambia radicalmente cuando tú vas con el posible comprador, abres la puerta, le dejas respirar, le resuelves todas sus dudas (porque si eres un buen profesional, tendrás todos los datos que el cliente necesita saber), incluso le dejas solo un rato para darle las vueltas que necesite… él será más transparente contigo.

De verdad, queridos propietarios del mundo, si queréis vender una vivienda, haced lo posible por facilitar nuestro trabajo.

El precio de la vivienda en Córdoba es un 46% más bajo que hace 10 años

Como profesional inmobiliaria, me veo diariamente con la difícil tarea de explicar a los propietarios que desean vender su casa/inmueble que los precios que ellos tienen en la cabeza (generalmente tirando al alza recordando los años previos a la crisis) están muy alejados de la realidad actual. Por poner un ejemplo: un piso en Ciudad Jardín para reformar hoy en día no se vende por más de 900 €/m2. Es decir, un piso de 80 m2 no va a superar el precio de venta de 70.000 € en esa zona. Y es la realidad, señores.

Ante estos datos, me encuentro con caras como…

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Y no lo digo yo… lo dice Fotocasa en su informe de precios del pasado 10 de marzo de 2017: El precio de la vivienda en Córdoba es un 45,5% más bajo que hace 10 años.

Según el informe, Córdoba capital es la 5ª ciudad de Andalucía donde más han bajado los precios de la vivienda en los últimos 10 años. Según este informe, fue en abril del 2007 cuando los precios llegaron a sus máximos históricos. 10 años después, Córdoba vende su vivienda de segunda mano un 45,5% más barata.

Según este estudio, el precio medio de la vivienda en Córdoba capital está a 1.375 €/m2, aunque obviamente esto tiene mucha letra pequeña, ya que hay zonas en Córdoba que el m2 no llega a los 1000 €/m2.

Aún así, los propietarios se agarran a razones como “mi piso es diferente”, “tú no has visto el de los vecinos”, “a mi me ofrecían por el mío xxx hace unos años”, …

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Por lo tanto, un buen informe de valoración de la vivienda es el único medio que tenemos para demostrar al cliente cuales son los precios de su zona y que si realmente quiere vender, habrá que adaptar su vivienda a dichos valores. Si a pesar del informe, prefiere seguir pensando que su vivienda vale más, no tendremos más remedio que agradecerle su tiempo y ofrecernos para realizar un seguimiento de su vivienda y gestionar su venta cuando de verdad esté a precio.

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La vivienda se revalorizará y la rentabilidad del alquiler será clave
 Apenas hemos estrenado un nuevo año, y los análisis y previsiones para el sector inmobiliario no cesan. Más o menos precisos, lo que parece innegable es que el alquiler se está convirtiendo en un producto de inversión muy rentable.

Según un informe elaborado por Axis Corporate, en España, el alquiler seguirá siendo un valor de inversión al alza, con una rentabilidad bruta que ronda el 8,3% e incluso más. Un porcentaje muy por encima de lo que ofrecen otros productos financieros como los bonos a 10 años, los depósitos bancarios o la siempre incierta bolsa, lo que convierte el alquiler en el producto de inversión más rentable del 2017.

Por lo que respecta al aumento del precio medio vivienda, el mismo informe prevé que para el 2017, la venta de viviendas se sitúe en 450.000 unidades y que se alcance una revalorización media del 3%, especialmente fomentada por la inversión extranjera.

Axis Corporate señala que, por otro lado, seguirán siendo piezas clave en el sector inmobiliario los denominados servicers, que son sociedades surgidas de las antiguas inmobiliarias en manos de los bancos, controladas ahora por fondos internacionales y reconvertidas en gestoras que compiten en el negocio de los servicios inmobiliarios y financieros. Dichos servicers, acabarán por convertirse en uno de los principales actores del mercado inmobiliario español, y socios privilegiados de los bancos.

Pero aún han de pasar por la consolidación de su modelo de servicio, para conseguir la adecuación el producto inmobiliario y financiero. La tendencia de estas entidades, señalada en el informe, es su preparación para un proceso de concentración y expansión sectorial y territorial. Si actualmente hay 5 grandes servicers, Axa Corporate prevé que se acaben reduciendo en dos o tres.

Fuente: Api.cat

5 ventajas de la exclusividad de las agencias inmobiliarias

5 ventajas de la exclusividad de las agencias inmobiliarias

El plazo de venta se ve reducido si existe exclusividad con una agencia inmobiliaria. Se establece una relación de confianza que muchas personas no están dispuestas a llevar a cabo.

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Firmar un contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria supone para los propietarios, en la práctica, ceder los derechos de la venta de su vivienda por un tiempo determinado. Este comportamiento, con la crisis, se ha visto aumentado, a tenor de las estadísticas que se manejan las inmobiliarias.

Desde Re/Max afirman que antes del estallido de la burbuja inmobiliaria el volumen de compraventas que se realizaba al margen de las agencias era del 55%. Por el contrario, en 2016, siete de cada diez ventas se llevaron a cabo a través de un profesional inmobiliario. ¿Qué ventajas y qué inconvenientes conlleva para el propietario la toma de esta decisión?

Ventajas de la exclusividad inmobiliaria

  1. Menor tiempo de venta

El plazo de venta de una vivienda, cuando se lleva a cabo a través de la firma de un contrato de exclusividad con una agencia, oscila entre los tres y los seis meses. Este periodo depende de diversos factores, como la zona en la que se ubique el inmueble, sus características, el interés en la comercialización, la inversión o el nivel de demanda que exista en ese momento.

Sin embargo, está comprobado que el plazo de venta se ve reducido si existe exclusividad con una agencia inmobiliaria. Ello se debe a que las posibilidades de venta aumentan, ya que la agilidad de los agentes inmobiliarios en exclusiva “es total”, en contra de lo que sucede cuando existe un contrato sin exclusiva o se decide vender la vivienda de forma particular.

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  1. Mejor precio por la vivienda

El precio que se consiga por la venta de una vivienda depende de la promoción que se haga del inmueble, además del home staging de la vivienda. No obstante, la exclusividad con una agencia inmobiliaria garantiza que la vivienda se oferta a un único precio en el mercado, lo que supone una mayor claridad y máxima transparencia para los compradores.

En este sentido, un contrato en exclusiva conlleva para la agencia un gran alto grado de responsabilidad, por lo que este siempre tratará de conseguir el mejor resultado para sus vendedores y, por lo tanto, el mejor precio posible. En este sentido, el agente se convierte en representante de la parte vendedora y en defensor de sus intereses.

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  1. Garantía y seguridad

Los contratos en exclusiva están enfocados a proteger los intereses de la venta, por lo que para garantizar y otorgar seguridad, el agente inmobiliario responsable del mismo ha de conocer la propiedad con detalle, tanto sus características como sus cargas o situación legal. La agencia deberá documentarse primero y asesorar después respecto a precio, mercado, tendencia, competencia, servicios que ofrece, honorarios de la gestión y, sobre todo, de las responsabilidades y obligaciones acordadas.

En esta línea, el contrato que se firme debe fijar el tiempo de la duración de la exclusiva y reflejar en qué condiciones la agencia gestionará la visibilidad del producto inmobiliario en venta. Así, explica José María Peyra, responsable del departamento de derecho inmobiliario de Sanahuja & Miranda, en dicho documento “desde el precio establecido para la venta, como la forma de pago, la disposición de cédula de habitabilidad o el certificado de eficiencia energética”.

  1. Filtro de clientes

Otra de las potencialidades de la venta a través de un contrato en exclusiva con una agencia inmobiliaria viene del lado de los clientes que llegan a ver la vivienda. Al trabajar en exclusiva y ofrecer más servicios la agencia se debe al vendedor y a una exhaustiva calificación del cliente comprador. Con un contrato en exclusiva no se pierde el tiempo en salir con cualquier cliente que quiere ver viviendas, sino que solamente se hace con aquellos que tienen posibilidades reales de compra y que saben lo que van a hacer.

Del mismo modo, el trabajo en exclusiva conlleva la existencia de un solo interlocutor o un único representante trabajando para la parte vendedora, llegando a existir un cierto grado de especialización en determinados inmuebles dentro de la profesión de agente inmobiliario. Dicha cualidad ayuda a llegar más fácilmente a un acuerdo entre las partes, puesto que el agente inmobiliario sabe qué servicios ofrecer para desmarcarse del resto.

 

  1. Mayor difusión y exposición

El agente inmobiliario es un profesional implicado que busca que la vivienda se venda en las mejores condiciones posibles. De ahí que trabaje en detalle, ofreciendo a los clientes tecnología punta y de vanguardia en sus servicios, pues no deja de invertir y pensar cómo conseguir resultados de impacto en el ámbito de anuncio y exposición del inmueble. Vivimos en un mercado en cambio y evolución constante, por lo que el cliente es cada vez más exigente y eso nos obliga a ofrecer más y mejores servicios de marketing, donde la innovación es fundamental para estar a la última y destacar.

En paralelo, contar con un contrato en exclusiva con una agencia inmobiliaria hace ganar en calidad informativa al vendedor, pues estos profesionales se encargan de que la información “llegue con detalle no solamente a los compradores”. Así, gracias a la exclusividad, los clientes eligen las viviendas que quieren ver, saben exactamente lo que van a ver, dónde está y qué calidades y orientación tiene.

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Fuente: Pisos.com

¿Es suficiente pagar todos los plazos de la hipoteca para cancelarla?

No basta con abonar todas las cuotas para librar la vivienda de la carga. Y cerrar los trámites tiene coste

¿No basta con terminar de pagar todas las cuotas para cancelar la hipoteca? No. Generalmente, se cree que es suficiente con pagar la deuda económica para librarse de esta atadura con el banco que puede llegar a durar hasta 40 años. Pero la realidad es otra: si el titular del préstamo no hace nada, la carga sigue vigente sobre la finca. Aunque en un principio no conlleve problemas, debido a que la ley no obliga a llevar a cabo este trámite, hay circunstancias en las que se exige. Por ejemplo, cuando se quiera vender la vivienda. Conocer de antemano el proceso y sus costes puede ahorrar tiempo y dinero.

Cómo se cancela la hipoteca y cuánto cuesta

“Pagada la hipoteca, que está muerta, y hay que enterrarla, como a cualquier muerto”. Así Francisco Rosales, notario en Alcalá de Guadaíra (Sevilla), ejemplifica en una entrada de su blog la situación a la que se enfrenta el titular de una vivienda al terminar de pagar la hipoteca. “Igual que cuando se entierra a alguien, resulta que hay unos gastos por entierro y funeral”, resume. Pero, ¿cuáles son estas gestiones y estos gastos?

Al adquirir la vivienda, se firman dos escrituras: una para la compraventa y otra para la hipoteca. Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado de Ibercredit, explica que, “así como se constituye con escritura pública, también se cancela con escritura pública”. Esto es así salvo cuando transcurre el plazo en el que la hipoteca se cancela “por caducidad”, que son 20 años completos —21, en la práctica—, a partir del último vencimiento. Si, por ejemplo, el titular firma hoy una hipoteca a 20 años, el plazo de cancelación por caducidad llegará en 2057. Da igual que se amortice antes, porque lo que vale es lo que pone la escritura.

Si todavía no ha pasado este plazo y se necesita el certificado, hay que empezar pidiendo un certificado de deuda cero al banco, que otorga tras comprobar que el titular ha saldado su deuda hasta el último céntimo. “Algunas entidades cobran comisión por ello, otras no”, comenta Cruz. “En algunos bancos es una cuota fija de 90 euros”. Pero el trámite no acaba aquí: este documento se entrega a un notario —el que elija libremente el titular— para que prepare una escritura pública de cancelación que tiene que contar con la firma de un apoderado de la banca. “Esto es justo lo que puede retrasar el proceso, que si todo funciona bien tarda entre 15 días y tres semanas”, garantiza Cruz.

A diferencia del certificado de deuda cero, que puede ser gratuito o tener una tarifa fija, la escritura notarial tiene un coste directamente proporcional a la cuantía del préstamo. “Para una hipoteca de 150.000 euros, el precio medio a abonar puede rondar los 700 euros”, dice Cruz. Llegados a este punto, el titular de la vivienda tiene que acudir a Hacienda para solicitar el formulario de Actos Jurídicos Documentados, un impuesto autonómico que en este caso está exento.

La gestión se acaba en el Registro de la Propiedad: es aquí que el titular de la vivienda tiene que solicitar, con la escritura notarial y el formulario a la mano, la cancelación definitiva de la carga hipotecaria que grava sobre la vivienda. “También en este caso, hay un coste proporcional a la cuantía del préstamo”, explica Cruz, “que para los 150.000 euros mencionados anteriormente rondaría los 400 euros”. Si se espera el plazo de 20 años, simplemente habrá que solicitar la cancelación al Registro, ya que no la hace de oficio, y se recortarían costes.

Todos estos gastos, por otro lado, aumentarían si la gestión la hace el banco en lugar que el titular de la vivienda. “El coste se incrementaría en unos 400 euros”, estima el consejero delegado de Ibercredit. Por ello, es recomendable que el titular cancele la hipoteca antes de empezar los trámites de venta, porque si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario para cerrar la operación, se suele hacer una provisión de fondos al vendedor y hacer la cancelación a un precio mayor al que se conseguiría haciendo el trámite por cuenta propia.

Cuándo hacerlo y cómo evitar problemas

La cancelación de la hipoteca no es obligatoria, “al contrario: es recomendable solo cuando es necesario”, insiste Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Esto es, básicamente, cuando existe la intención de vender el inmueble o pedir una hipoteca a otro banco, que no concederá préstamo si la finca no está libre de cargas. “En todo caso sugiero que siempre se pida el certificado de saldo cero”, añade el experto hipotecario, para protegerse de posibles fusiones bancarias. “He visto lo que ha pasado con las cajas y he conocido a gente que ha tenido serios problemas porque ya no se encontraban los certificados”.

Cruz también sugiere la cancelación si se ha usado otra vivienda como aval para financiar el préstamo y se haya depositado una escritura con dos garantías. “Cuando se amortice la parte que grava sobre este inmueble, es aconsejable la cancelación de la misma en el Registro; si no se solicita el banco no diferencia y puede a ir a por las dos casas en caso de impago, porque responden conjuntamente las dos garantías”, explica. En este caso, añade Gulias, “debe haber quedado muy claro en la escritura el importe por el que responde la otra finca, y que el capital que va a amortizar esta parte sea el primero abonado”.

También los compradores deben de tomar precauciones, sobre todo cuando compran al contado. En este caso, no hay ningún banco detrás que exija la cancelación de una anterior hipoteca para constituir una nueva, y pueden surgir problemas serios. “He visto casos en los que el banco que había firmado la hipoteca ya no existía y el titular era otro sujeto”, asegura Gulias. Pedir una nota simple al Registro de la Propiedad puede convertirse en la clave para evitar disgustos: cuesta menos de 10 euros e informa sobre la situación de la finca. “También la pediría cuando es una gestoría quien se encarga del trámite, y lo ideal sería hacerlo inmediatamente”, dice Gulias. Mejor prevenir que curar.

Fuente: El País

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