Convenio de colaboración con Abla Abogados

Herencias, divorcios o separaciones con inmuebles en común, yo quiero vender, tú no quieres… ¿te suena?

Hoy estamos felices de presentaros un nuevo servicio que seguro os resultará muy interesante. En Gran Manzana Inmobiliaria hemos detectado que en muchos casos, la venta de un inmueble se puede complicar cuando hay diferentes partes interesadas que no se ponen de acuerdo.

Y nuestros clientes no sólo necesitan un asesor inmobiliario, sino que necesitan algo más: un asesoramiento jurídico especializado en temas como herencias, separaciones que a veces complican operaciones en apariencia fáciles.

Ana Sánchez, socia fundadora del bufete, junto con Pilar Canalejo, Gerente de Gran Manzana Inmo, nos presentan este interesante proyecto:

Abla Abogados están especializados en la mediación como método para la resolución de conflictos, esto quiere decir que primero apuestan por la mediación y por llegar a acuerdos que sean beneficiosos para todas las partes. Si no se resuelven los conflictos por la vía de la negociación, están preparados para tomar todas las medidas legales necesarias.

“SE VENDE”, ¿A que no?

Siempre que un vendedor me dice que ha puesto un precio a su casa porque “el de arriba lo vende por…”, siempre me acuerdo de un chiste que cuenta mi padre sobre una exposición de cuadros de un hombre que pintaba fatal, y encima del cuadro más feo ponía “se vende“, y uno que pasó por allí escribió debajo “¿A que no?“. Pues decir que un piso “se vende por…” sin conocer cual es realmente su precio en el mercado actual, siempre me dan ganas de contestar “a que no?”.

El trabajo de un buen inmobiliario es ASESORAR a nuestro cliente. El trabajo de un buen inmobiliario no es ir a una casa, echar 15 fotos con el móvil, preguntar al propietario ¿Cuanto quiere por su casa?, apuntarlo en un papel y salir corriendo a por el próximo.

No, señores, un BUEN ASESOR INMOBILIARIO le explica al cliente lo que se ha vendido en su zona últimamente, se interesa por las cargas que tiene la vivienda, se interesa de porqué quieren vender, se interesa al fin y al cabo por el propietario, no por la vivienda. Y si el propietario está equivocado en su perspectiva, explicarle la realidad del sector inmobiliario en la zona. Porque no es lo mismo PONER A LA VENTA un inmueble que VENDER un inmueble. 

Poner un cartel en la fachada lo hace cualquiera. Eso no es vender, pero me he dado cuenta que normalmente los que deciden hacerlo es porque tienen la esperanza de “a ver si cuela” como el del chiste y tiene que pasar un tiempo prudencial hasta que se den cuenta que actualmente el mercado inmobiliario no está como ellos esperan.

Una vivienda no vale lo que “piden otros en los portales inmobiliarios”. La gente puede PEDIR LO QUE QUIERA EN LOS PORTALES INMOBILIARIOS. OTRA COSA ES QUE SE LO VAYAN A PAGAR. Y para desgracia de muchos, el comprador hoy en día está muy bien informado, se pasa horas en internet viendo toda la oferta que hay, es decir, compara hasta dar con algo que realmente le merezca la pena pulsar el botón y decir “quiero verlo”. Si nuestra vivienda se encuentra en un precio equivocado, o se encuentra en mal estado, o ambas cosas, lo que vamos a ayudar es a que se venda la casa del vecino. Es más, vamos a ayudar a ese inmobiliario que vino a hacer fotos y salió corriendo a que venda por comparación el que fue a visitar después, que era más barato.  

¿Quieres saber cual es realmente el valor de tu vivienda en el mercado actual de Córdoba? Pásate por nuestra inmobiliaria, siéntate con nosotros. Te enseñaremos los pisos que están en venta y los que realmente se han vendido, cómo han ido evolucionando en precio estos últimos hasta venderse y el tiempo que han estado en el mercado. Te asesoraremos si lo ideal para ti es vender, o alquilar, o quedarte como estás. No siempre salen las cuentas para vender y la mejor solución es esperar… y eso te lo diremos también.

 

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3 razones para vender tu casa durante las navidades

El consejo: gracias a que se reduce la competencia, los compradores en vacaciones están más motivados y presentando una casa cálida y alegre, podrás vender tu casa más rápido y por más dinero durante las vacaciones de navidad.

Los agentes inmobiliarios sabemos que la primavera y el verano son los mejores momentos para vender una casa.  Pero eso no significa que todos los compradores serios se evaporen después del 1 de septiembre.

Si su casa está a la venta ahora, en realidad se encuentra en un excelente momento para venderla más rápido y por más dinero aprovechando que se acerca el final de año y que durante las vacaciones, los compradores que quieren ver un vivienda es porque realmente quieren comprar.

1. Menos competencia

Muchos propietarios no se quieren molestar en enseñar su casa en fechas tan señaladas. Y la mayoría de los vendedores nuevos decidirán esperar hasta primeros de año o incluso la primavera para poner sus casas a la venta.

Esto es genial para ti, porque no tendrás que competir con docenas de otras casas como la tuya para llamar la atención de los compradores. La reducción del inventario implica que más compradores miren tu vivienda, ya sea a través de internet o visitándola. Asegúrate de que tu casa esté a un precio adecuado y que se pueda “mostrar” en todo momento.

2. Compradores motivados

Cualquiera que dedique tiempo a ver casas durante las vacaciones, es un comprador serio. Tal vez están comprando una casa por necesidad o se están mudando para comenzar un nuevo trabajo en el nuevo año. Tal vez han estado buscando durante meses y aún no han encontrado la casa perfecta.

Cualquiera que sea el motivo de compra, facilita a estas personas ver tu casa, siendo flexible con sus horarios de visita.

3. Tu hogar está bonito durante estas fechas

La emoción juega un papel muy importante al elegir una casa nueva, y tú puedes capitalizarlo haciendo que tu vivienda esté acogedora y alegre durante las visitas. Una decoración adecuada, un buen orden en la vivienda, y el comprador se verá celebrando allí mismo las navidades del próximo año.

Asegúrate de que la decoración mejore la casa en lugar de restar, y recuerda quitarlas en cuanto terminen las fiestas.  Este verano, estando a más de 40º vi unas fotos de una casa en venta con un árbol de navidad que solo de verlo me entró más calor.

Vende tu casa con el asesoramiento de un profesional

Los agentes inmobiliarios con experiencia sabemos que las ventas de casas son muy interesantes durante las vacaciones, por lo que si estás buscando asesoramiento profesional, trabaja con un agente que entienda las ventajas de vender una casa ahora.

¿Quieres que te ayudemos a decorar tu casa para navidad? ¿O para cualquier otra época? También te podemos ayudar 🙂

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Córdoba: Evolución de precio por m2 según Tinsa

Hace unos días, la famosa empresa de Tasación Tinsa publicó su informe de evolución de precios de compra-venta de viviendas en toda España, indicando también los precios de cada provincia y capital de provincia.

Muchas veces cuesta explicar a los propietarios de una vivienda que los precios han bajado en Córdoba capital casi un 50% desde su punto más alto, que como podéis ver en el gráfico (id pasando el cursor sobre el mismo para verlo), se situó en el primer trimestre del año 2008 con una media de 2.310 €/m2. Actualmente, en el tercer trimestre del año 2017, Córdoba capital tenía como media un precio de 1.201 €/m2 en términos de compraventa de viviendas de segunda mano.

 

Se puede observar que estamos ante un mercado estabilizado en cuanto a precios, con una media que ronda los 1.200 €/m2 desde el año 2014 (mirar gráfica), euro arriba, euro abajo.

El sentimiento que tenemos las inmobiliarias es que estos precios por ahora no van a cambiar mucho.

La buena noticia es que ha subido (y con creces) la demanda de vivienda de segunda mano y se están realizando gran número de operaciones de venta, ayudada en gran medida por la facilidad de crédito que ahora están dando los bancos.

Por lo tanto, creemos que estamos en un momento bueno para vender y para comprar, y que antes de poner tu vivienda a la venta, deberías de contar con un asesor inmobiliario bien informado para que te oriente en el precio adecuado para vender lo antes posible. 

Plusvalía municipal en Córdoba

¿Debo pagar la Plusvalía Municipal en Córdoba si vendo a pérdidas?

Este post lo escribimos a raíz de la controversia que ha suscitado el tema del pago de la Plusvalía Municipal cuando se vende una vivienda por menos cantidad de lo que se compró. Según la Sentencia del Tribunal Constitucional , nadie debe pagar el impuesto de Plusvalía Municipal cuando la vivienda se venda a pérdidas.

Para comenzar, debemos definir qué es la plusvalía, es decir, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento del valor que experimenta el suelo entre el momento de la compra y el momento de la venta del inmueble. Este impuesto también se aplica en casos de herencias y donaciones, así como en supuestos de pérdidas del inmueble por embargos o acuerdo con la entidad financiera para la dación en pago.

Para obtener el importe de la plusvalía no se tiene en cuenta el valor real de la transacción, sino el valor catastral del suelo entre el momento de la compra y el momento de la venta, multiplicado por un coeficiente que estipula cada Ayuntamiento.

Pongamos un ejemplo: una familia compró en 2007 un piso en Córdoba por valor de 210.000 €. Actualmente, lo quiere vender, pero los precios han caído casi un 50% en la capital, por lo que se podrá vender por unos 120.000 €. Según la web donde podemos hacer la simulación, si el valor catastral del suelo es por ejemplo de 60.000 € (se puede ver en el recibo de IBI), tendrían que abonar al Ayuntamiento la friolera de 6.300 € en concepto de una presunta ganancia patrimonial que no han disfrutado.

¿Entonces, ya no tengo que pagar la Plusvalía Municipal?

Tendrás que liquidar el impuesto en el plazo que estipule el Ayuntamiento y posteriormente (tienes 4 años para hacerlo) reclamar la devolución de la misma, acreditando la minusvalía.

Pero aviso a navegantes: esto no quiere decir que la Plusvalía desaparezca. Lo que dice el alto tribunal es que no se debe pagar cuando la transacción inmobiliaria provoca pérdidas en el contribuyente. Si la transacción genera una ganancia, sí debe abonarse dicho impuesto.

Por esta razón, es importante que conozcas todos los gastos que como vendedor tienes que afrontar a la hora de vender una vivienda, y para eso deberías confiar en verdaderos profesionales que te asistan en cada momento de la operación.

 

 

Y que le gusten los gatos…

En Gran Manzana Inmobiliaria nos importan las personas… pero también los animales. Quienes me conocen saben que soy gran amante de los animales, he colaborado activamente con asociaciones protectoras y, de hecho, tengo un perro adoptado llamado Pancho.

En mayo capté una vivienda en la zona de Trassierra y cuando fuimos a visitarla para hacer fotografías, los propietarios me contaron que había allí un gato muy manso al que alimentaban y, en efecto, allí estaba él: gordito y feliz, dueño y señor de la casa. El gato parece un perro: te sigue a todos lados, se te acerca para que lo acaricies… Ellos tenían un saco de pienso colgado en el porche (se puede ver en las fotos) y el jardinero o los vecinos o quien pasase por ahí, si veían el comedero vacío le echaban de comer.

Día de sesión de fotos, se puede ver el gato a la derecha y el saco de pienso colgado en la pared del porche

Pues bien, ayer fui a visitar la casa de nuevo con unos clientes y allí seguía, pero esta vez lo encontré muy delgado y el animal maullaba con desesperación para que le echásemos de comer. El saco de pienso estaba vacío y probablemente los propietarios no habían subido desde hace tiempo, porque se le veía muy desmejorado. Encontré dentro de la cocina unas latitas de comida y se las di, pero me quedé con el “pellizco” de dejar al animal solo y desnutrido allí.

Así que no lo pensé mucho y por la tarde decidí comprar un saco de pienso y volver a la casa, esta vez acompañada de mi familia, (que son tan animalistas como yo). Mi hija fue feliz de participar en esta pequeña aventura, tanto que al final quería llevarse el gato a casa…

Además, tuvimos la suerte de presenciar la preciosa puesta de sol que se puede disfrutar desde la terraza trasera del chalet. Me lo habían contado los dueños, pero verlo en persona fue un regalo para los ojos.

 

Y es que el trabajo de un agente inmobiliario no es eso, pero estos detalles son los que marcan la diferencia entre un agente cualquiera que piensa en ladrillos, y otros que pensamos en personas (y animales).

porque no se vende mi vivienda
¿Por qué no se vende mi vivienda?

Muchos propietarios vienen a nuestras oficinas preguntándose: ¿Por qué no se vende mi vivienda? ¿Qué estoy haciendo mal?

Hoy en día hay muchas viviendas en venta en el mercado. Por lo tanto, nuestras opciones de venta frente a la competencia son reducidas si no cuidamos hasta el más mínimo detalle para que nuestra propiedad brille en el mercado.

Vender una vivienda es algo muy serio. Y te lo tienes que tomar en serio si de verdad quieres hacerlo rápido y sin problemas.

¿Por qué no se vende mi vivienda?

Motivos fijos que impiden que una vivienda se venda

Existen causas inamovibles que no podemos cambiar y que impiden que la vivienda sea competitiva. Estas causas son:

  1. Ubicación de la vivienda. Si una vivienda está en un sitio “malo” será más difícil que se venda, obviamente, porque la demanda será escasa.
  2. Financiación. Es posible que comprases la vivienda en pleno boom inmobiliario y que pagases un precio bastante alto en relación a los precios inmobiliarios actuales. Ahora resulta que la hipoteca que te queda es superior al precio que el mercado está dispuesto a pagar por tu casa y las cuentas no te salen.

Motivos que podemos (y debemos) cambiar

  1. Estado de la vivienda. Seamos sinceros con nosotros mismos. Las viviendas tienen que entrar por los ojos. Y una vivienda con muebles de Cuéntame como pasó, con exceso de motivos personales, sucia, o con paredes desconchadas no entra por los ojos te pongas como te pongas. Estas fotos son de dos pisos gemelos: uno es una segunda planta, en venta actualmente (el de la izquierda) y el otro es una primera planta del mismo edificio, reformado y dedicado a alquiler vacacional. ¿Con cual te quedas? Las fotos de la derecha = ni una llamada. Las fotos de la izquierda = un negocio familiar en auge.

2. Marketing. Pensar que hoy en día con un cartel en la fachada de tu piso vas a vender rápido, es un error de principiante. Solo los que ya lo han intentado saben de lo que hablamos. Hoy en día hay muchísima propiedad en venta, y la diferencia entre vender la tuya y no venderla radica en un buen plan de marketing profesional: fotos profesionales, difusión en redes sociales, presencia en los principales portales inmobliarios, una asociación de inmobiliarias unidas para hacer fuerza de ventas, buzoneo, etc…

3. Precio. Ya lo hemos hablado en otras ocasiones. El precio es un factor clave para vender tu vivienda. Ponerlo muy alejado de la realidad no lleva nada más que a la pérdida de valor de la vivienda, la pérdida de tiempo y pérdida de dinero al fin y al cabo.

¿Quieres que te ayudemos a vender tu vivienda? Llámanos y saldrás ganando

como fijar el precio de tu vivienda en cordoba
¿Cómo fijar el precio de venta de una vivienda en Córdoba?

En este artículo vamos a desvelarte el secreto de las ventas inmobiliarias: ¿Cómo fijar el precio de venta de una vivienda en Córdoba?

En Córdoba es muy común que la mayoría de viviendas que salen a venta tengan un precio más alto de lo debido, lo que a la larga perjudica los intereses del vendedor como veremos a continuación.

Lo primero que debes saber es que el precio de tu vivienda no lo pone ni el vendedor, ni la inmobiliaria. El precio de tu vivienda lo establece el mercado, que te dirá con su interés (o falta de interés) si el precio fijado es el correcto.

Existen, además, algunos aspectos que el vendedor toma como guía y que el mercado no tiene en cuenta: el precio que costó la vivienda, las posibles cargas económicas, lo que se invirtió en mejoras y por último, el valor sentimental que pueda tener para el propietario.

Según nuestra experiencia, cuando una vivienda sale a un precio mucho más elevado del que el mercado está dispuesto a pagar, se termina vendiendo por un precio más bajo de lo que debería. Se produce el efecto “quemado”, es decir, se pasa demasiado tiempo en el mercado, los compradores la tienen muy vista y ni siquiera aprecian cuando se ha reducido su precio porque ya han perdido el interés por ella.

Los compradores más interesantes, aparecen normalmente en los 30 primeros días. En entonces cuando debemos contar con el precio más adecuado. A partir de entonces, se suele producir una bajada notable de interés por la propiedad que conduce inevitablemente a la bajada de precio, con la consecuente pérdida de tiempo y oportunidades.

Aparte de perder el tiempo, ¿qué consigo además si mi vivienda está por encima de su precio de mercado? En primer lugar, vamos a conseguir que en cuanto el comprador compare (porque eso no ha cambiado, el comprador compara, compara y compara) considere un chollo el piso del vecino. Así pues, tu vecino habrá vendido su vivienda en cierto modo gracias a tí, ¿no es triste?

 Ante esta situación, déjate asesorar por un experto inmobiliario. La venta de un inmueble es una de las decisiones financieras más grandes de la vida de una persona. Tenemos las herramientas y los conocimientos necesarios para fijar un precio adecuado y garantizarte la venta de tu vivienda en el menor tiempo posible y al mejor precio de mercado actual, ¿hablamos?

 

 

 

 

Señales

Comprar una casa no es sólo una inversión, es mucho más. En el proceso de decisión de compra el factor emocional es más relevante que el racional. Lo que ven nuestros ojos por primera vez discrimina si es una casa que nos enamora o no.

Subconscientemente decidimos si nos interesa una casa en el primer minuto, en los primeros pasos que damos dentro de ella. Es por eso que cuando acompaño a los clientes a ver un inmueble, procuro que estemos solos (sin propietarios) y les dejo mirar tranquilamente. No necesitan que les diga “esta es la cocina, o éste es el salón”, ya lo saben. Me quedo en segundo plano para contestar dudas en caso de que las tengan.

Ayer estaba acompañando a una pareja joven que buscaba una casa de campo. Ella tenía claro que quería Trassierra, a él le gustaba más la zona de las Jaras.  Elegimos una casa en cada zona para visitar.

Mientras veían el exterior de la casa de Assuan y observaba como se estaban enamorando de ella, pasó algo inesperado: levantamos la vista al tejado y allí estaba, un preciosísimo pavo real nos observaba.

Una señal, dije yo. 

Al parecer ellos lo entendieron de la misma forma. Hoy a las 9,30 de la mañana han venido a reservar la vivienda. No me han discutido ni un céntimo del precio de venta.

Señales, emociones, llámalo como quieras. Yo no vendo casas, me gusta ayudar a cumplir sueños.

Visitas inmobiliarias incómodas

Alguien tenía que decirlo tarde o temprano: queridos propietarios del mundo, para vender vuestra vivienda lo mejor es que no estéis presentes.

Vale, ya lo he dicho.

Hace poco, en una visita a una vivienda propiedad de varios hermanos donde ya no vivía nadie, que para más datos me habían firmado la exclusiva (por lo tanto algo de confianza tenían en mí) les dije a las dos hermanas que vinieron a abrir la puerta que era más interesante que no estuvieran detrás de la visita, así hablábamos con más naturalidad el comprador y yo, veíamos la casa con más tranquilidad… y una hermana (la más coherente) le dijo a la otra que ellas se podían tomar un café mientras, a lo que la otra le contestó que mejor se quedaban.

Así que ellas pensaron que era mejor ir pasando de cuarto en cuarto mientras yo hacía la visita, ellas hablando bajito e intentando no molestar, cruzándose con nosotros por el pasillo andando de puntillas… Ni que decir tiene que aquello fue casi más incómodo que si hubieran estado siguiéndonos por toda la casa ojo avizor a ver si el comprador daba alguna señal positiva de que le había gustado el piso en cuestión.

Podría contar mil anécdotas más, como aquel propietario que decidió ponerse a ver el fútbol en el transcurso de una visita… La cara de la chica que visitaba el piso era un poema, todo era urgencia por terminarla cuanto antes.

El cuento cambia radicalmente cuando tú vas con el posible comprador, abres la puerta, le dejas respirar, le resuelves todas sus dudas (porque si eres un buen profesional, tendrás todos los datos que el cliente necesita saber), incluso le dejas solo un rato para darle las vueltas que necesite… él será más transparente contigo.

De verdad, queridos propietarios del mundo, si queréis vender una vivienda, haced lo posible por facilitar nuestro trabajo.

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