El precio de la vivienda en Córdoba es un 46% más bajo que hace 10 años

Como profesional inmobiliaria, me veo diariamente con la difícil tarea de explicar a los propietarios que desean vender su casa/inmueble que los precios que ellos tienen en la cabeza (generalmente tirando al alza recordando los años previos a la crisis) están muy alejados de la realidad actual. Por poner un ejemplo: un piso en Ciudad Jardín para reformar hoy en día no se vende por más de 900 €/m2. Es decir, un piso de 80 m2 no va a superar el precio de venta de 70.000 € en esa zona. Y es la realidad, señores.

Ante estos datos, me encuentro con caras como…

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Y no lo digo yo… lo dice Fotocasa en su informe de precios del pasado 10 de marzo de 2017: El precio de la vivienda en Córdoba es un 45,5% más bajo que hace 10 años.

Según el informe, Córdoba capital es la 5ª ciudad de Andalucía donde más han bajado los precios de la vivienda en los últimos 10 años. Según este informe, fue en abril del 2007 cuando los precios llegaron a sus máximos históricos. 10 años después, Córdoba vende su vivienda de segunda mano un 45,5% más barata.

Según este estudio, el precio medio de la vivienda en Córdoba capital está a 1.375 €/m2, aunque obviamente esto tiene mucha letra pequeña, ya que hay zonas en Córdoba que el m2 no llega a los 1000 €/m2.

Aún así, los propietarios se agarran a razones como “mi piso es diferente”, “tú no has visto el de los vecinos”, “a mi me ofrecían por el mío xxx hace unos años”, …

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Por lo tanto, un buen informe de valoración de la vivienda es el único medio que tenemos para demostrar al cliente cuales son los precios de su zona y que si realmente quiere vender, habrá que adaptar su vivienda a dichos valores. Si a pesar del informe, prefiere seguir pensando que su vivienda vale más, no tendremos más remedio que agradecerle su tiempo y ofrecernos para realizar un seguimiento de su vivienda y gestionar su venta cuando de verdad esté a precio.

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La vivienda se revalorizará y la rentabilidad del alquiler será clave
 Apenas hemos estrenado un nuevo año, y los análisis y previsiones para el sector inmobiliario no cesan. Más o menos precisos, lo que parece innegable es que el alquiler se está convirtiendo en un producto de inversión muy rentable.

Según un informe elaborado por Axis Corporate, en España, el alquiler seguirá siendo un valor de inversión al alza, con una rentabilidad bruta que ronda el 8,3% e incluso más. Un porcentaje muy por encima de lo que ofrecen otros productos financieros como los bonos a 10 años, los depósitos bancarios o la siempre incierta bolsa, lo que convierte el alquiler en el producto de inversión más rentable del 2017.

Por lo que respecta al aumento del precio medio vivienda, el mismo informe prevé que para el 2017, la venta de viviendas se sitúe en 450.000 unidades y que se alcance una revalorización media del 3%, especialmente fomentada por la inversión extranjera.

Axis Corporate señala que, por otro lado, seguirán siendo piezas clave en el sector inmobiliario los denominados servicers, que son sociedades surgidas de las antiguas inmobiliarias en manos de los bancos, controladas ahora por fondos internacionales y reconvertidas en gestoras que compiten en el negocio de los servicios inmobiliarios y financieros. Dichos servicers, acabarán por convertirse en uno de los principales actores del mercado inmobiliario español, y socios privilegiados de los bancos.

Pero aún han de pasar por la consolidación de su modelo de servicio, para conseguir la adecuación el producto inmobiliario y financiero. La tendencia de estas entidades, señalada en el informe, es su preparación para un proceso de concentración y expansión sectorial y territorial. Si actualmente hay 5 grandes servicers, Axa Corporate prevé que se acaben reduciendo en dos o tres.

Fuente: Api.cat

5 ventajas de la exclusividad de las agencias inmobiliarias

5 ventajas de la exclusividad de las agencias inmobiliarias

El plazo de venta se ve reducido si existe exclusividad con una agencia inmobiliaria. Se establece una relación de confianza que muchas personas no están dispuestas a llevar a cabo.

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Firmar un contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria supone para los propietarios, en la práctica, ceder los derechos de la venta de su vivienda por un tiempo determinado. Este comportamiento, con la crisis, se ha visto aumentado, a tenor de las estadísticas que se manejan las inmobiliarias.

Desde Re/Max afirman que antes del estallido de la burbuja inmobiliaria el volumen de compraventas que se realizaba al margen de las agencias era del 55%. Por el contrario, en 2016, siete de cada diez ventas se llevaron a cabo a través de un profesional inmobiliario. ¿Qué ventajas y qué inconvenientes conlleva para el propietario la toma de esta decisión?

Ventajas de la exclusividad inmobiliaria

  1. Menor tiempo de venta

El plazo de venta de una vivienda, cuando se lleva a cabo a través de la firma de un contrato de exclusividad con una agencia, oscila entre los tres y los seis meses. Este periodo depende de diversos factores, como la zona en la que se ubique el inmueble, sus características, el interés en la comercialización, la inversión o el nivel de demanda que exista en ese momento.

Sin embargo, está comprobado que el plazo de venta se ve reducido si existe exclusividad con una agencia inmobiliaria. Ello se debe a que las posibilidades de venta aumentan, ya que la agilidad de los agentes inmobiliarios en exclusiva “es total”, en contra de lo que sucede cuando existe un contrato sin exclusiva o se decide vender la vivienda de forma particular.

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  1. Mejor precio por la vivienda

El precio que se consiga por la venta de una vivienda depende de la promoción que se haga del inmueble, además del home staging de la vivienda. No obstante, la exclusividad con una agencia inmobiliaria garantiza que la vivienda se oferta a un único precio en el mercado, lo que supone una mayor claridad y máxima transparencia para los compradores.

En este sentido, un contrato en exclusiva conlleva para la agencia un gran alto grado de responsabilidad, por lo que este siempre tratará de conseguir el mejor resultado para sus vendedores y, por lo tanto, el mejor precio posible. En este sentido, el agente se convierte en representante de la parte vendedora y en defensor de sus intereses.

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  1. Garantía y seguridad

Los contratos en exclusiva están enfocados a proteger los intereses de la venta, por lo que para garantizar y otorgar seguridad, el agente inmobiliario responsable del mismo ha de conocer la propiedad con detalle, tanto sus características como sus cargas o situación legal. La agencia deberá documentarse primero y asesorar después respecto a precio, mercado, tendencia, competencia, servicios que ofrece, honorarios de la gestión y, sobre todo, de las responsabilidades y obligaciones acordadas.

En esta línea, el contrato que se firme debe fijar el tiempo de la duración de la exclusiva y reflejar en qué condiciones la agencia gestionará la visibilidad del producto inmobiliario en venta. Así, explica José María Peyra, responsable del departamento de derecho inmobiliario de Sanahuja & Miranda, en dicho documento “desde el precio establecido para la venta, como la forma de pago, la disposición de cédula de habitabilidad o el certificado de eficiencia energética”.

  1. Filtro de clientes

Otra de las potencialidades de la venta a través de un contrato en exclusiva con una agencia inmobiliaria viene del lado de los clientes que llegan a ver la vivienda. Al trabajar en exclusiva y ofrecer más servicios la agencia se debe al vendedor y a una exhaustiva calificación del cliente comprador. Con un contrato en exclusiva no se pierde el tiempo en salir con cualquier cliente que quiere ver viviendas, sino que solamente se hace con aquellos que tienen posibilidades reales de compra y que saben lo que van a hacer.

Del mismo modo, el trabajo en exclusiva conlleva la existencia de un solo interlocutor o un único representante trabajando para la parte vendedora, llegando a existir un cierto grado de especialización en determinados inmuebles dentro de la profesión de agente inmobiliario. Dicha cualidad ayuda a llegar más fácilmente a un acuerdo entre las partes, puesto que el agente inmobiliario sabe qué servicios ofrecer para desmarcarse del resto.

 

  1. Mayor difusión y exposición

El agente inmobiliario es un profesional implicado que busca que la vivienda se venda en las mejores condiciones posibles. De ahí que trabaje en detalle, ofreciendo a los clientes tecnología punta y de vanguardia en sus servicios, pues no deja de invertir y pensar cómo conseguir resultados de impacto en el ámbito de anuncio y exposición del inmueble. Vivimos en un mercado en cambio y evolución constante, por lo que el cliente es cada vez más exigente y eso nos obliga a ofrecer más y mejores servicios de marketing, donde la innovación es fundamental para estar a la última y destacar.

En paralelo, contar con un contrato en exclusiva con una agencia inmobiliaria hace ganar en calidad informativa al vendedor, pues estos profesionales se encargan de que la información “llegue con detalle no solamente a los compradores”. Así, gracias a la exclusividad, los clientes eligen las viviendas que quieren ver, saben exactamente lo que van a ver, dónde está y qué calidades y orientación tiene.

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Fuente: Pisos.com

¿Es suficiente pagar todos los plazos de la hipoteca para cancelarla?

No basta con abonar todas las cuotas para librar la vivienda de la carga. Y cerrar los trámites tiene coste

¿No basta con terminar de pagar todas las cuotas para cancelar la hipoteca? No. Generalmente, se cree que es suficiente con pagar la deuda económica para librarse de esta atadura con el banco que puede llegar a durar hasta 40 años. Pero la realidad es otra: si el titular del préstamo no hace nada, la carga sigue vigente sobre la finca. Aunque en un principio no conlleve problemas, debido a que la ley no obliga a llevar a cabo este trámite, hay circunstancias en las que se exige. Por ejemplo, cuando se quiera vender la vivienda. Conocer de antemano el proceso y sus costes puede ahorrar tiempo y dinero.

Cómo se cancela la hipoteca y cuánto cuesta

“Pagada la hipoteca, que está muerta, y hay que enterrarla, como a cualquier muerto”. Así Francisco Rosales, notario en Alcalá de Guadaíra (Sevilla), ejemplifica en una entrada de su blog la situación a la que se enfrenta el titular de una vivienda al terminar de pagar la hipoteca. “Igual que cuando se entierra a alguien, resulta que hay unos gastos por entierro y funeral”, resume. Pero, ¿cuáles son estas gestiones y estos gastos?

Al adquirir la vivienda, se firman dos escrituras: una para la compraventa y otra para la hipoteca. Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado de Ibercredit, explica que, “así como se constituye con escritura pública, también se cancela con escritura pública”. Esto es así salvo cuando transcurre el plazo en el que la hipoteca se cancela “por caducidad”, que son 20 años completos —21, en la práctica—, a partir del último vencimiento. Si, por ejemplo, el titular firma hoy una hipoteca a 20 años, el plazo de cancelación por caducidad llegará en 2057. Da igual que se amortice antes, porque lo que vale es lo que pone la escritura.

Si todavía no ha pasado este plazo y se necesita el certificado, hay que empezar pidiendo un certificado de deuda cero al banco, que otorga tras comprobar que el titular ha saldado su deuda hasta el último céntimo. “Algunas entidades cobran comisión por ello, otras no”, comenta Cruz. “En algunos bancos es una cuota fija de 90 euros”. Pero el trámite no acaba aquí: este documento se entrega a un notario —el que elija libremente el titular— para que prepare una escritura pública de cancelación que tiene que contar con la firma de un apoderado de la banca. “Esto es justo lo que puede retrasar el proceso, que si todo funciona bien tarda entre 15 días y tres semanas”, garantiza Cruz.

A diferencia del certificado de deuda cero, que puede ser gratuito o tener una tarifa fija, la escritura notarial tiene un coste directamente proporcional a la cuantía del préstamo. “Para una hipoteca de 150.000 euros, el precio medio a abonar puede rondar los 700 euros”, dice Cruz. Llegados a este punto, el titular de la vivienda tiene que acudir a Hacienda para solicitar el formulario de Actos Jurídicos Documentados, un impuesto autonómico que en este caso está exento.

La gestión se acaba en el Registro de la Propiedad: es aquí que el titular de la vivienda tiene que solicitar, con la escritura notarial y el formulario a la mano, la cancelación definitiva de la carga hipotecaria que grava sobre la vivienda. “También en este caso, hay un coste proporcional a la cuantía del préstamo”, explica Cruz, “que para los 150.000 euros mencionados anteriormente rondaría los 400 euros”. Si se espera el plazo de 20 años, simplemente habrá que solicitar la cancelación al Registro, ya que no la hace de oficio, y se recortarían costes.

Todos estos gastos, por otro lado, aumentarían si la gestión la hace el banco en lugar que el titular de la vivienda. “El coste se incrementaría en unos 400 euros”, estima el consejero delegado de Ibercredit. Por ello, es recomendable que el titular cancele la hipoteca antes de empezar los trámites de venta, porque si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario para cerrar la operación, se suele hacer una provisión de fondos al vendedor y hacer la cancelación a un precio mayor al que se conseguiría haciendo el trámite por cuenta propia.

Cuándo hacerlo y cómo evitar problemas

La cancelación de la hipoteca no es obligatoria, “al contrario: es recomendable solo cuando es necesario”, insiste Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Esto es, básicamente, cuando existe la intención de vender el inmueble o pedir una hipoteca a otro banco, que no concederá préstamo si la finca no está libre de cargas. “En todo caso sugiero que siempre se pida el certificado de saldo cero”, añade el experto hipotecario, para protegerse de posibles fusiones bancarias. “He visto lo que ha pasado con las cajas y he conocido a gente que ha tenido serios problemas porque ya no se encontraban los certificados”.

Cruz también sugiere la cancelación si se ha usado otra vivienda como aval para financiar el préstamo y se haya depositado una escritura con dos garantías. “Cuando se amortice la parte que grava sobre este inmueble, es aconsejable la cancelación de la misma en el Registro; si no se solicita el banco no diferencia y puede a ir a por las dos casas en caso de impago, porque responden conjuntamente las dos garantías”, explica. En este caso, añade Gulias, “debe haber quedado muy claro en la escritura el importe por el que responde la otra finca, y que el capital que va a amortizar esta parte sea el primero abonado”.

También los compradores deben de tomar precauciones, sobre todo cuando compran al contado. En este caso, no hay ningún banco detrás que exija la cancelación de una anterior hipoteca para constituir una nueva, y pueden surgir problemas serios. “He visto casos en los que el banco que había firmado la hipoteca ya no existía y el titular era otro sujeto”, asegura Gulias. Pedir una nota simple al Registro de la Propiedad puede convertirse en la clave para evitar disgustos: cuesta menos de 10 euros e informa sobre la situación de la finca. “También la pediría cuando es una gestoría quien se encarga del trámite, y lo ideal sería hacerlo inmediatamente”, dice Gulias. Mejor prevenir que curar.

Fuente: El País

Un poco de cotilleo: ¿Cuál es el imperio inmobiliario de Brad Pitt y Angelina Jolie?

Las propiedades inmobiliarias de Angelina Jolie y Brad Pitt se extienden por Europa y Estados Unidos. En Los Ángeles poseen cinco viviendas, algunas desde la década de los 90. También han comprado y vendido casas en Malibú y Beverly Hills.

La pareja cuenta, desde 2006, con una mansión en New Orleans. El coste de la vivienda fue de 3,5 millones de dólares y cuenta con seis dormitorios y cuatro cuartos de baño. En Francia se casaron, y allí tienen el Chateau Miraval. La propiedad cuenta con 35 habitaciones. Finalmente, también tienen una vivienda en Santa Bárbara y otra casa en Nueva York. Se trata de un apartamento en el edificio Waldorf-Astoria Towers.

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