Cómo el olor a café ayuda a vender tu vivienda

En Japón hay varias palabras dedicadas a conceptos intangibles como la búsqueda de la belleza, los sentimientos inexplicables o la melancolía de lo efímero: wabi-sabiyugenmono no aware… Palabras que se sienten igualmente en España, pese a no tener una traducción exacta. Entre ellas podría incluirse el impulso de querer alquilar o comprar una casa nada más poner un pie en ella porque huele a café recién hecho… Pero no sería del todo correcto. Porque esa sensación no sólo tiene terminología -en inglés, eso sí- sino que engloba a una estudiada técnica de márketing inmobiliario: el home staging.

Traducido como “la puesta en escena de una casa”, el home staging recoge una serie de trucos que buscan realzar las virtudes de una vivienda y ocultar sus defectos, dotándola de un atractivo adicional que provoque que el potencial inquilino o comprador se decida por ella más rápido.

En Estados Unidos es una práctica habitual desde hace tres décadas, mientras que en Europa lleva varios años poniéndose en práctica en países como Suecia, Francia y Reino Unido. En España, la crisis de la construcción provocó que los dueños de los inmuebles comenzaran a plantearse la necesidad de darle una vuelta a su propiedad antes de sacarla al mercado.

“El home staging busca crear un espacio neutro, despersonalizado, para que cuando el comprador entre por la puerta se sienta como en su casa. El objetivo es vender más rápido el inmueble. Además, tenemos que cuidar los espacios interiores, en los que pasamos la mayor parte de nuestra vida”, explica Laura Gärna, interiorista, arquitecto y fundadora de Gärna Studio.

En nuestro país aún es habitual descubrir cómo la búsqueda de una vivienda por internet acaba desembocando en una sucesión de fotos que no se molestan en ocultar las humedades o los desperfectos. Las visitas en persona también suelen dar lugar a desagradables sorpresas. Por ejemplo, comprobar que el arrendador no ha sacado del dormitorio las zapatillas del anterior ocupante de la casa, recién fallecido.

Son detalles obvios, pero los interioristas chocan una y otra vez con propietarios a los que les cuesta un mundo ser objetivos y reconocer las imperfecciones de su hogar, sobre todo si han vivido en él durante mucho tiempo. Una actitud que si no se remedia, cierra la puerta hacia una rápida comercialización de su inmueble.

El potencial comprador decide si le gusta una casa o no dentro los primeros 90 segundos. A menudo ni siquiera sabe por qué le atrae la casa. En ese proceso subliminal sabemos que influyen todos los sentidos”, explican desde la AsociaciónHome Staging España (AHSE), un consorcio sin ánimo de lucro, fundado en 2013, con la intención de implantar el concepto en nuestro país.

Despersonalizar la vivienda

Aunque la sociedad española está ya acostumbrada a que prácticamente cualquier producto pase por un proceso de márketing, muchos propietarios no incluyen en él su inmueble, razón por la cual ellos mismos sacan las fotos de sus casas y las suben directamente a las páginas web de venta y alquiler. Un error importante que se soluciona de la forma más simple: contratando a un fotógrafo profesional.

“Parece una obviedad, pero no lo es. Las fotos deben ser profesionales. Y cuanto más ordenada y más despejada esté la casa, mejor apariencia tendrá. No hay nada peor que entrar en una vivienda sucia y desordenada. También es importante cuidar el aroma. Hay que eliminar el olor a tabaco, comida o animales”, aclaran desde Gärna Studio.

Lo más recomendado para aportar bienestar al visitante son los ambientadores con olores suaves. También el olor de café recién hecho o el de pan horneado. Las flores también ayudan a que el visitante se sienta cómodo, pero las fotos familiares o los símbolos religiosos, no. Por eso los home stagers profesionales apuestan por ambientes neutros que inviten a los compradores a proyectarse viviendo en la casa. Y eso es muy complicado cuando la decoración es muy marcada.

Los desperfectos, las manchas y las humedades suelen ser los sospechosos habituales a la hora de preparar una casa para su venta o arrendamiento. Para acabar con ellos, los expertos recomiendan pintar con colores neutros que den sensación de mayor amplitud y luminosidad.

El adecuado reparto del mobiliario es otro punto fundamental. Para su correcto lucimiento, la mejor apuesta generalizada es la de “menos es más”. Además, la mezcla entre muebles livianos y toques vintage para aportar calidez es tendencia en la actual temporada, dado que el equilibrio entre lo cercano y lo aséptico es vital. Todo debe mantener un barniz de neutralidad que se adapte a los distintos gustos y tendencias. Para ello, es habitual recurrir a la mezcla de estilos a la hora de elegir el mobiliario. Incluso hay quien recomienda que, si la vivienda está vacía, se decore con muebles de cartón para que el cliente pueda imaginarse viviendo allí y se haga una idea del espacio del que podrá disponer.

home staging antes despues
Fuente: Homify

Luz y orden

La cantidad de luz de las habitaciones también puede hacer que el no pase a ser un sí, lo que provoca que tener una correcta iluminación sea un aspecto innegociable. La luz natural siempre es atractiva, por lo que se debe apostar por ella, potenciándola con lámparas adecuadas en los rincones a los que no llegue. Cada bombilla debe estar adaptada a las funciones que se vayan a efectuar en dicha estancia. Y si son de alta luminosidad y ecológicas, mejor.

En cuanto a los dormitorios, deben mostrar un ambiente ordenado que les dote de un efecto diáfano, punto potenciado en la actualidad por el gremio de la cerámica. Dotar de calma y orden a los espacios, mostrar un estilo de vida o aportar valor con los acabados son algunos de los puntos destacados por su informe. “Ya sea para vender, alquilar o redecorar una casa, los elementos cerámicos originales acentúan el impacto visual y dotan de personalidad a los espacios frente a otras opciones”, apuntan.

Las escalas de blancos crudos junto a los grises son las últimas propuestas de los fabricantes españoles. Las piezas en grandes formatos pasan a ocupar la parte más visible de las habitaciones para aumentar la sensación de calidez incluso en los días nublados y en un intento de crear una primavera interminable.

Pero, aunque cada gremio barra para casa en sus análisis, si en algo coinciden es en la necesidad de saber sacar partido a todos los elementos disponibles. Si existe un jardín, éste debe tener las plantas y el césped cuidados. Y si hay una terraza, todos sus materiales deben estar en perfecto estado.

Tiempo y presupuesto

A la hora de afrontar un home staging, es necesario conocer previamente el tiempo y presupuesto del que se dispone. Aplicarlo en una vivienda requiere su tiempo, por lo que la experiencia de un profesional logrará alcanzar antes el objetivo propuesto, aunque el desembolso obviamente será mayor. No obstante, se trata de una inversión que por regla general se aleja de las reformas gigantescas y apuesta por un presupuesto accesible.

Su versatilidad ha hecho que no sea una técnica exclusiva de las viviendas más económicas. Las casas al alcance de pocos bolsillos, presionadas por hacer soñar a sus clientes desde el mismo umbral de la puerta de entrada, también han entrado con fuerza en el marketing inmobiliario.

Según un estudio efectuado por el portal inmobiliario Fotocasa, el pasado año, el 15% de los propietarios españoles que pusieron en venta su vivienda decidieron arreglarla primero. En el terreno del alquiler, el porcentaje de viviendas sometidas a un home staging aumentó hasta alcanzar el 35% .

En la actualidad, tanto las viviendas más económicas como las más lujosas son proclives a recibir un tratamiento de reparación y despersonalización. Puesto que las viviendas que no están en perfecto estado acostumbran a ser objeto de importantes negociaciones de precio, lo invertido en su puesta a punto suele recuperarse con rapidez.

Entre los dueños de viviendas que optaron por la venta, el 25% consideró que esta técnica inmobiliaria incrementó el valor del producto de cara a su salida al mercado, mientras que en el campo del alquiler, la cifra ascendió al 36%.

Los resultados son similares en cuanto al tiempo invertido en la venta de la vivienda. En 2017, el 29% de los dueños que se desprendieron de una posesión inmobiliaria manifestó que fue el home staging el que aceleró el proceso, frente al 41% de arrendatarios que comprobaron que esta técnica hizo que su casa se alquilara más rápido.

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Fuente: El Mundo

3 razones para vender tu casa durante las navidades

El consejo: gracias a que se reduce la competencia, los compradores en vacaciones están más motivados y presentando una casa cálida y alegre, podrás vender tu casa más rápido y por más dinero durante las vacaciones de navidad.

Los agentes inmobiliarios sabemos que la primavera y el verano son los mejores momentos para vender una casa.  Pero eso no significa que todos los compradores serios se evaporen después del 1 de septiembre.

Si su casa está a la venta ahora, en realidad se encuentra en un excelente momento para venderla más rápido y por más dinero aprovechando que se acerca el final de año y que durante las vacaciones, los compradores que quieren ver un vivienda es porque realmente quieren comprar.

1. Menos competencia

Muchos propietarios no se quieren molestar en enseñar su casa en fechas tan señaladas. Y la mayoría de los vendedores nuevos decidirán esperar hasta primeros de año o incluso la primavera para poner sus casas a la venta.

Esto es genial para ti, porque no tendrás que competir con docenas de otras casas como la tuya para llamar la atención de los compradores. La reducción del inventario implica que más compradores miren tu vivienda, ya sea a través de internet o visitándola. Asegúrate de que tu casa esté a un precio adecuado y que se pueda “mostrar” en todo momento.

2. Compradores motivados

Cualquiera que dedique tiempo a ver casas durante las vacaciones, es un comprador serio. Tal vez están comprando una casa por necesidad o se están mudando para comenzar un nuevo trabajo en el nuevo año. Tal vez han estado buscando durante meses y aún no han encontrado la casa perfecta.

Cualquiera que sea el motivo de compra, facilita a estas personas ver tu casa, siendo flexible con sus horarios de visita.

3. Tu hogar está bonito durante estas fechas

La emoción juega un papel muy importante al elegir una casa nueva, y tú puedes capitalizarlo haciendo que tu vivienda esté acogedora y alegre durante las visitas. Una decoración adecuada, un buen orden en la vivienda, y el comprador se verá celebrando allí mismo las navidades del próximo año.

Asegúrate de que la decoración mejore la casa en lugar de restar, y recuerda quitarlas en cuanto terminen las fiestas.  Este verano, estando a más de 40º vi unas fotos de una casa en venta con un árbol de navidad que solo de verlo me entró más calor.

Vende tu casa con el asesoramiento de un profesional

Los agentes inmobiliarios con experiencia sabemos que las ventas de casas son muy interesantes durante las vacaciones, por lo que si estás buscando asesoramiento profesional, trabaja con un agente que entienda las ventajas de vender una casa ahora.

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Y que le gusten los gatos…

En Gran Manzana Inmobiliaria nos importan las personas… pero también los animales. Quienes me conocen saben que soy gran amante de los animales, he colaborado activamente con asociaciones protectoras y, de hecho, tengo un perro adoptado llamado Pancho.

En mayo capté una vivienda en la zona de Trassierra y cuando fuimos a visitarla para hacer fotografías, los propietarios me contaron que había allí un gato muy manso al que alimentaban y, en efecto, allí estaba él: gordito y feliz, dueño y señor de la casa. El gato parece un perro: te sigue a todos lados, se te acerca para que lo acaricies… Ellos tenían un saco de pienso colgado en el porche (se puede ver en las fotos) y el jardinero o los vecinos o quien pasase por ahí, si veían el comedero vacío le echaban de comer.

Día de sesión de fotos, se puede ver el gato a la derecha y el saco de pienso colgado en la pared del porche

Pues bien, ayer fui a visitar la casa de nuevo con unos clientes y allí seguía, pero esta vez lo encontré muy delgado y el animal maullaba con desesperación para que le echásemos de comer. El saco de pienso estaba vacío y probablemente los propietarios no habían subido desde hace tiempo, porque se le veía muy desmejorado. Encontré dentro de la cocina unas latitas de comida y se las di, pero me quedé con el “pellizco” de dejar al animal solo y desnutrido allí.

Así que no lo pensé mucho y por la tarde decidí comprar un saco de pienso y volver a la casa, esta vez acompañada de mi familia, (que son tan animalistas como yo). Mi hija fue feliz de participar en esta pequeña aventura, tanto que al final quería llevarse el gato a casa…

Además, tuvimos la suerte de presenciar la preciosa puesta de sol que se puede disfrutar desde la terraza trasera del chalet. Me lo habían contado los dueños, pero verlo en persona fue un regalo para los ojos.

 

Y es que el trabajo de un agente inmobiliario no es eso, pero estos detalles son los que marcan la diferencia entre un agente cualquiera que piensa en ladrillos, y otros que pensamos en personas (y animales).

Visitas inmobiliarias incómodas

Alguien tenía que decirlo tarde o temprano: queridos propietarios del mundo, para vender vuestra vivienda lo mejor es que no estéis presentes.

Vale, ya lo he dicho.

Hace poco, en una visita a una vivienda propiedad de varios hermanos donde ya no vivía nadie, que para más datos me habían firmado la exclusiva (por lo tanto algo de confianza tenían en mí) les dije a las dos hermanas que vinieron a abrir la puerta que era más interesante que no estuvieran detrás de la visita, así hablábamos con más naturalidad el comprador y yo, veíamos la casa con más tranquilidad… y una hermana (la más coherente) le dijo a la otra que ellas se podían tomar un café mientras, a lo que la otra le contestó que mejor se quedaban.

Así que ellas pensaron que era mejor ir pasando de cuarto en cuarto mientras yo hacía la visita, ellas hablando bajito e intentando no molestar, cruzándose con nosotros por el pasillo andando de puntillas… Ni que decir tiene que aquello fue casi más incómodo que si hubieran estado siguiéndonos por toda la casa ojo avizor a ver si el comprador daba alguna señal positiva de que le había gustado el piso en cuestión.

Podría contar mil anécdotas más, como aquel propietario que decidió ponerse a ver el fútbol en el transcurso de una visita… La cara de la chica que visitaba el piso era un poema, todo era urgencia por terminarla cuanto antes.

El cuento cambia radicalmente cuando tú vas con el posible comprador, abres la puerta, le dejas respirar, le resuelves todas sus dudas (porque si eres un buen profesional, tendrás todos los datos que el cliente necesita saber), incluso le dejas solo un rato para darle las vueltas que necesite… él será más transparente contigo.

De verdad, queridos propietarios del mundo, si queréis vender una vivienda, haced lo posible por facilitar nuestro trabajo.

El precio de la vivienda en Córdoba es un 46% más bajo que hace 10 años

Como profesional inmobiliaria, me veo diariamente con la difícil tarea de explicar a los propietarios que desean vender su casa/inmueble que los precios que ellos tienen en la cabeza (generalmente tirando al alza recordando los años previos a la crisis) están muy alejados de la realidad actual. Por poner un ejemplo: un piso en Ciudad Jardín para reformar hoy en día no se vende por más de 900 €/m2. Es decir, un piso de 80 m2 no va a superar el precio de venta de 70.000 € en esa zona. Y es la realidad, señores.

Ante estos datos, me encuentro con caras como…

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Y no lo digo yo… lo dice Fotocasa en su informe de precios del pasado 10 de marzo de 2017: El precio de la vivienda en Córdoba es un 45,5% más bajo que hace 10 años.

Según el informe, Córdoba capital es la 5ª ciudad de Andalucía donde más han bajado los precios de la vivienda en los últimos 10 años. Según este informe, fue en abril del 2007 cuando los precios llegaron a sus máximos históricos. 10 años después, Córdoba vende su vivienda de segunda mano un 45,5% más barata.

Según este estudio, el precio medio de la vivienda en Córdoba capital está a 1.375 €/m2, aunque obviamente esto tiene mucha letra pequeña, ya que hay zonas en Córdoba que el m2 no llega a los 1000 €/m2.

Aún así, los propietarios se agarran a razones como “mi piso es diferente”, “tú no has visto el de los vecinos”, “a mi me ofrecían por el mío xxx hace unos años”, …

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Por lo tanto, un buen informe de valoración de la vivienda es el único medio que tenemos para demostrar al cliente cuales son los precios de su zona y que si realmente quiere vender, habrá que adaptar su vivienda a dichos valores. Si a pesar del informe, prefiere seguir pensando que su vivienda vale más, no tendremos más remedio que agradecerle su tiempo y ofrecernos para realizar un seguimiento de su vivienda y gestionar su venta cuando de verdad esté a precio.

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¿Es suficiente pagar todos los plazos de la hipoteca para cancelarla?

No basta con abonar todas las cuotas para librar la vivienda de la carga. Y cerrar los trámites tiene coste

¿No basta con terminar de pagar todas las cuotas para cancelar la hipoteca? No. Generalmente, se cree que es suficiente con pagar la deuda económica para librarse de esta atadura con el banco que puede llegar a durar hasta 40 años. Pero la realidad es otra: si el titular del préstamo no hace nada, la carga sigue vigente sobre la finca. Aunque en un principio no conlleve problemas, debido a que la ley no obliga a llevar a cabo este trámite, hay circunstancias en las que se exige. Por ejemplo, cuando se quiera vender la vivienda. Conocer de antemano el proceso y sus costes puede ahorrar tiempo y dinero.

Cómo se cancela la hipoteca y cuánto cuesta

“Pagada la hipoteca, que está muerta, y hay que enterrarla, como a cualquier muerto”. Así Francisco Rosales, notario en Alcalá de Guadaíra (Sevilla), ejemplifica en una entrada de su blog la situación a la que se enfrenta el titular de una vivienda al terminar de pagar la hipoteca. “Igual que cuando se entierra a alguien, resulta que hay unos gastos por entierro y funeral”, resume. Pero, ¿cuáles son estas gestiones y estos gastos?

Al adquirir la vivienda, se firman dos escrituras: una para la compraventa y otra para la hipoteca. Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado de Ibercredit, explica que, “así como se constituye con escritura pública, también se cancela con escritura pública”. Esto es así salvo cuando transcurre el plazo en el que la hipoteca se cancela “por caducidad”, que son 20 años completos —21, en la práctica—, a partir del último vencimiento. Si, por ejemplo, el titular firma hoy una hipoteca a 20 años, el plazo de cancelación por caducidad llegará en 2057. Da igual que se amortice antes, porque lo que vale es lo que pone la escritura.

Si todavía no ha pasado este plazo y se necesita el certificado, hay que empezar pidiendo un certificado de deuda cero al banco, que otorga tras comprobar que el titular ha saldado su deuda hasta el último céntimo. “Algunas entidades cobran comisión por ello, otras no”, comenta Cruz. “En algunos bancos es una cuota fija de 90 euros”. Pero el trámite no acaba aquí: este documento se entrega a un notario —el que elija libremente el titular— para que prepare una escritura pública de cancelación que tiene que contar con la firma de un apoderado de la banca. “Esto es justo lo que puede retrasar el proceso, que si todo funciona bien tarda entre 15 días y tres semanas”, garantiza Cruz.

A diferencia del certificado de deuda cero, que puede ser gratuito o tener una tarifa fija, la escritura notarial tiene un coste directamente proporcional a la cuantía del préstamo. “Para una hipoteca de 150.000 euros, el precio medio a abonar puede rondar los 700 euros”, dice Cruz. Llegados a este punto, el titular de la vivienda tiene que acudir a Hacienda para solicitar el formulario de Actos Jurídicos Documentados, un impuesto autonómico que en este caso está exento.

La gestión se acaba en el Registro de la Propiedad: es aquí que el titular de la vivienda tiene que solicitar, con la escritura notarial y el formulario a la mano, la cancelación definitiva de la carga hipotecaria que grava sobre la vivienda. “También en este caso, hay un coste proporcional a la cuantía del préstamo”, explica Cruz, “que para los 150.000 euros mencionados anteriormente rondaría los 400 euros”. Si se espera el plazo de 20 años, simplemente habrá que solicitar la cancelación al Registro, ya que no la hace de oficio, y se recortarían costes.

Todos estos gastos, por otro lado, aumentarían si la gestión la hace el banco en lugar que el titular de la vivienda. “El coste se incrementaría en unos 400 euros”, estima el consejero delegado de Ibercredit. Por ello, es recomendable que el titular cancele la hipoteca antes de empezar los trámites de venta, porque si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario para cerrar la operación, se suele hacer una provisión de fondos al vendedor y hacer la cancelación a un precio mayor al que se conseguiría haciendo el trámite por cuenta propia.

Cuándo hacerlo y cómo evitar problemas

La cancelación de la hipoteca no es obligatoria, “al contrario: es recomendable solo cuando es necesario”, insiste Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Esto es, básicamente, cuando existe la intención de vender el inmueble o pedir una hipoteca a otro banco, que no concederá préstamo si la finca no está libre de cargas. “En todo caso sugiero que siempre se pida el certificado de saldo cero”, añade el experto hipotecario, para protegerse de posibles fusiones bancarias. “He visto lo que ha pasado con las cajas y he conocido a gente que ha tenido serios problemas porque ya no se encontraban los certificados”.

Cruz también sugiere la cancelación si se ha usado otra vivienda como aval para financiar el préstamo y se haya depositado una escritura con dos garantías. “Cuando se amortice la parte que grava sobre este inmueble, es aconsejable la cancelación de la misma en el Registro; si no se solicita el banco no diferencia y puede a ir a por las dos casas en caso de impago, porque responden conjuntamente las dos garantías”, explica. En este caso, añade Gulias, “debe haber quedado muy claro en la escritura el importe por el que responde la otra finca, y que el capital que va a amortizar esta parte sea el primero abonado”.

También los compradores deben de tomar precauciones, sobre todo cuando compran al contado. En este caso, no hay ningún banco detrás que exija la cancelación de una anterior hipoteca para constituir una nueva, y pueden surgir problemas serios. “He visto casos en los que el banco que había firmado la hipoteca ya no existía y el titular era otro sujeto”, asegura Gulias. Pedir una nota simple al Registro de la Propiedad puede convertirse en la clave para evitar disgustos: cuesta menos de 10 euros e informa sobre la situación de la finca. “También la pediría cuando es una gestoría quien se encarga del trámite, y lo ideal sería hacerlo inmediatamente”, dice Gulias. Mejor prevenir que curar.

Fuente: El País

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